余豐慧

名人認證
2018年2月5日 21:32

#慧眼財經# 【房價飛漲傳導到租金 美國掀起「租房難」抗議潮】《余豐慧評論:房價上漲傳導到房租都一樣啊。美國次貸危機后,房價基本沒有像樣上漲過。房價上漲也是宏觀經濟向好帶動的。但基本判斷美國房市還沒有泡沫!》
隨著公寓租金大幅上漲,要求實施房租管控的呼聲遍布全美。加州、伊利諾伊州和華盛頓州的議員正推動廢除禁止管控房租的法律。去年美國租房花費創出歷史新高,租房者平均家庭支出過萬。
面對節節攀升的房租,很多租客顯得有些力不從心,這在美國尤為明顯。
據華爾街日報報道,隨著公寓租戶忍受著大幅上漲的租金,要求立法對房租實施管控的呼聲只增不減,且遍布全美。
加利福尼亞州、伊利諾伊州和華盛頓州的議員們和擁護者正在推動廢除關於禁止管控房租,或限制城市調節租金增長能力的州法律。
去年春季,俄勒岡州也採取了類似的行動,試圖以立法形式來保護租客。波士頓最近也通過了一項法案,限制房主驅逐租客,不過相關立法仍需要立法機關批准。
一周前,長灘一個倡議開展租金管制的活動小組打算開展為期180天的簽名收集活動。當地一家呼籲保護租客的機構Housing Long Beach執行經理Josh Butler說,「我們看到越來越多的租房者把他們的大部分收入花在房租上,這影響到了每一個人,我們的社區,我們的小企業。所以,我們有很多理由想對房租進行控制。」
哈佛大學聯合住房研究中心數據顯示,從2000年到2006年,經通脹調整的美國房租中位數跳漲15%,至980美元。舊金山、波特蘭、西雅圖等地區的房租過去幾年的漲幅都在兩位數。
但與此同時,承租人的收入卻略有下降,從3.8萬美元降到了3.73萬美元。
美國房地產資料庫Zillow此前發布的一份報告顯示,2017年美國約有4300萬租房者,他們在租房上花費4856億美元,比去年增加49億美元,創歷史紀錄。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,紐約和洛杉磯的租金最高。
因此,位於洛杉磯的 Eviction Defense Network公司創始人Elena Popp認為:「我們無法靠自己擺脫危機。擴大對租房的管理是保護租客可負擔性的最佳辦法。」
美國租房市場的矛盾在於:受過良好教育的年輕人們更傾向於在downtown地區租賃公寓,而不是購買公寓或者獨立屋。但市場上並沒有多少瞄準這些中等收入居民的新建公寓,這部分是由於建設成本上漲,以及嚴格的建築監管。
自從2015年以來,加利福尼亞主城區的房租累計漲幅超過40%,舊金山租金中位數為4395美元,洛杉磯也達到2933美元。加州成了全美租金最貴的州,它今年是房租管控呼聲最高、聲勢最浩大的地區。
房租之所以飛漲,主要是美國房價正快速上漲。華爾街見聞不久前提及,11月美國S&P/CS 20座大城市房價指數創三年來最大同比漲幅。八成美國城市房價增速達工資增速兩倍。強勁的勞動力市場,低抵押利率,和房屋庫存的減少,都拉動了房價的上漲。
2017年,美國房價甚至創下了歷史新高。據美國房地產估值公司Zillow統計,2017年,全美房地產庫存價值增加了6.5%,換言之,約為2萬億美元。如今,全美房地產價值達到31.8萬億美元。
值得一提的是,租金會計入美國CPI統計,反映在通脹里。美國12月基礎消費者物價錄得11個月來最大漲幅,核心CPI按年增長1.8%,就是由於房租和醫療保健成本增加。
這引發了投資者的擔心:房租快速攀升,加之薪資飛速上漲,都會提振今年的通脹,有可能導致美聯儲加快加息的腳步。