轉:地產陳天誠團隊房地產稅點評:

1)目的可能與歐美房產稅不同、但手段可能接近:歐美的房產稅主要定位是增加財政收入,稅率的制定是以支定收(根據財政收支的缺口來確定稅率),不同點是,試點工作決定指出我們的目的是:“引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展”,這個更接近於日韓帶有地產調控工具目的。歐美的稅基較廣,日韓對剛需免徵較多。比如上海重慶試點方案都是為抑制投資性需求,上海外地人首套徵本地人則不需要、重慶對三無人員首套徵稅而本地人僅獨棟和高檔徵,當然,新的試點方案肯定會擴大稅基,但這些都體現中國房地產稅試點的目的不同於純財政增收的歐美式目的,但手段可能接近。

2)房地產稅是一個地方稅無關聯網、熱點城市或許是首批試點:之前大家討論全國聯網說是為房產稅,我們一直強調房地產稅是地方稅,每個地方徵收自己的,房子不會跨地聯網統計,此次試點再次明確試點地區在國務院試點辦法基礎上制定具體實施細則,也就是實際稅率及免徵情況其實由各個地方根據情況進行確定,我們預計大部分城市會在范圍內就低徵收,我們預計:北京、上海、重慶、深圳、浙江、江蘇等房價存在明顯上漲壓力的地域或將是試點重點城市。

3)徵收對象及免徵范圍、上海重慶方案免徵范圍過大、免徵面積過多:所有居住和非居住用地的各類房地產都是徵稅對象(除宅基地外的),我們預計會有免徵范圍,目前上海試點方案是首套免徵(二套人均60以內免徵)、重慶方案是普通住宅免徵;美國對於低價值不動產直接免徵,對於自住房進行適度減免,英國對於自住的享受25%折扣,對低收入的納稅人最高可以免徵。 我們認為相對合理的是設定人均免徵面積(扣除公攤),現行上海試點方案實際徵稅房產占存量房產不足2%,免徵面積為人均居住面積的兩倍,稅基明顯過窄,國際上普遍是根據評估值進行扣除免徵,面積免徵是中國特色。

4)估值和稅率預計不會太高、核心是要擴大稅基而不是過高稅率:對於非住宅依舊按照1986發布2011年修訂的《房產稅暫行條例》徵收(依照房產余值計算繳納的稅率為1.2%、依照房產租金收入計算繳納的稅率為12%);對於住宅:1)國內試點城市:上海市0.4%和0.6%兩檔,重慶是0.5%、1%和1.2%三檔;2)國際通用:美國最高的新澤西2.1%最低的夏威夷0.27%,大部分在0.5-1%之間。從上海重慶試點來看,進一步試點應該該是減少免徵、稅率是相對合適的。另外,上海重慶試點徵稅稅基都是按交易價格打折,一來在大漲時候不能反應真實價值,二來容易通過陰陽合同進行避稅,假如按照目前二手房指導價(上海三價從低)來看,大概是市場價格的5-7折。舉例來講,如果上海普通市民,按目前均價5萬元計算,套均90平米,套均市值約450萬,按6折評估且0.4%徵收的話,每月約繳納房產稅900元,一年約1.08萬元。

5)已經有了10萬億房地產相關收入、中國還能徵多少房地產稅、會進一步依賴還是減輕依賴:2020年,房地產相關稅收中契稅7061億,土增稅6468億,房產稅2842億,耕地占用稅1258億,城鎮土地使用稅2058億,幾個房地產特有的稅種約2萬億,再加上土地出讓金8.4萬億,房企所得稅4120億,不考慮房地產相關產業鏈,地產行業收入貢獻近10萬億,中央39%、地方56%的收入來自房地產相關,房價穩步小幅上漲其實符合社會整體利益;截止2020年末,我們測算存量住宅340億平(3.33億套、戶均1.05套、包含2020年末施工面積65億平米),房產市值約340萬億,如果不考慮免徵和試點范圍,按0.5%稅率全國徵收也就1.7萬億元,如果考慮戶均90平米免徵,則實際免徵面積高達284億平米,實際徵稅面積約56億平米,按0.5%稅率全國房地產稅預計可徵收2800億,相儅於目前的非住宅房地產稅范規模還不及土地增值稅規模。

6)短期房價面對壓力(房產投資價值重估期)、長期核心城市房價依舊面臨上漲壓力、對開發商短期影響較大:全球多國已經徵收房產稅多年,不但沒有見到房價系統性下跌,反而不斷上漲。如果稅率低於1%且有合理免徵面積的基礎上,將導致低能級城市房產的持有價值不斷縮水,強化資產向核心城市轉移的趨勢,且核心城市供需矛盾依舊尚未解決,核心城市房產的配置價值將進一步加大;但短期房價依舊面臨壓力,房地產作為大類資產的持有價值進入質疑否定階段,對於布局低能級城市的開發商或將進一步面臨困難,因為雖然低能級可能不是試點城市,但會導致大家減少或者延緩房產投資。

總結:中國政府始終以維持房地產的健康穩定發展為任務,徵收房地產稅的目的和歐美或許略有不同,但長期降低經濟和居民對地產的依賴是不變的方向,這並不代表要徹底打壓房價,房價穩步小幅上漲符合社會的整體利益,我們預計房地產稅的擴大試點方案主要在上海重慶方案上,減少免徵套數和免徵面積,稅率大概率維持相對低位,對房價短期有壓力長期強化核心城市房產價值,對開發商短期銷售也會有顯著影響。

陳天誠

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