【房企的“三高”時代已經結束】來源:譚浩俊微財經

日前,貝殼研究院根據上市房企發布的2021年中期報告,整理了一份房企“踩線”情況。在納入統計的85家企業中,有32家房企實現“三道紅線”達標,屬於“綠檔”;32家踩中一條紅線,落入“黃檔”;13家踩中兩條紅線,落入“橙檔”;藍光發展、京投發展、泰禾集團、格力地產等8家企業的三項指標均未達標,踩中三條紅線,落入“紅檔”。

在黃、橙、紅三檔企業中,頭部房企的占比並不低,有的還在降檔,從黃色變成橙色、由橙色變成紅色。當然,也有的企業在提檔,由紅色提為橙色,由橙色提為黃色、由黃色變成綠色。總體上講,情況不是很樂觀,綠檔企業還沒有達到一半,橙色和紅色企業則占據了1/4。

這也意味著,在“房住不炒”定位下,房企真的已經到了三岔路口,前進的方向十分明確,前進的腳步卻很難邁。因為,多數房企、特別是頭部房企,都有嚴重的“三高”症,亦即高杠杆、高負債、高風險。而“三高”之間,關系十分緊密。用高杠杆壘起的高負債,當然具有高風險。反過來,有高風險的房企,必然具有高負債,高負債的背後,則是高杠杆。

從高速度、高利潤、高發展的“三高”時代,到高杠杆、高負債、高風險的“三高”境地,也就二十年不到的時間,這其中,地方的錯誤政績觀,扮演了非常重要的角色,而房價則成了各方手中的道具。地方用房價上漲吸引投資者,開發商用推動房價上漲逼迫購房者,並誘惑銀行,從而使房價像裝上了發動機,不斷地向上,直至大多數居民購不動房、購不起房,卻又一心一意想著購房。

這樣的場景,顯然不能持續維持,“房住不炒”定位,既像一記悶棍,打在了開發商頭上,讓開發商深感罪惡在身。也像一副良藥,遞給了地方政府和銀行,讓他們知道了自己的病症。更像一副清醒劑,讓廣大居民深知追漲購房的危害,以及冷靜對待房價的態度。只要地方政府、銀行、購房者冷靜了,開發商就熱鬧了,他們的日子就將越來越難過。因為。高杠杆就像一副毒藥,吃了以後,沒有足夠的勇氣,是戒不掉的。戒不掉,就會讓高負債成為唯一可能,並不斷地累積風險,最終形成高風險。所有列入後三檔的企業,都是“三高”特徵非常明顯的企業。紅檔、橙檔企業,則是“三高”已經完成形成的企業。

眾所周知,如果一個人長期處於“三高”狀態,就極容易生病。特別是心腦血管疾病,就容易發生各種梗塞,甚至危及生命。房企也是如此,如果長期處於“三高”,一旦宏觀經濟環境發生變化,也就不可避免地會出現危機。眼下一些房企發生的危機,就是“三高”的直接後果。管理層設立的“三條紅線”,亦即剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1,就是為了治療房企“三高”設立的規矩,也是房企防范危機發生必須達到的標准。特別是現金短債比,直接決定企業風險是否會馬上發生。

實際上,無論是綠檔企業還是其他檔企業,在目前的大環境下,都沒有足夠的勇氣說自己沒有風險,沒有能力讓企業處於穩定的狀態。因為,過高的負債,讓房企隨時都有資金鏈斷裂的風險。一旦資金鏈出現問題,風險就會立即爆發,且沒有猶豫的時間,沒有喘息的機會。因為,房企手住房銷售,會與形象和信用直接關聯,負面消息一出,住房銷售就會快速下降,繼而讓資金鏈斷裂速度傾刻加快。如此,再大規模的企業,也無力承受。

對房企來說,眼下沒有別的路可走,就是維護好企業形象,加快房產銷售,大力回籠資金,有效降低負債規模、降低資產負債率,同時,穩住賬上現金,讓現金對短期負債的覆蓋率越高越好。在此基礎上,引進戰略投資者,對企業的債權債務關系實施優化,切實讓企業的資產負債率、淨資產負債率都大大下降。

日常生活中有一種很值得關注的現象,那就是,同樣兩個人,一個很高很胖,一個不高不胖,一起向前快步走。剛開始,肯定是前者速度更快。但是,不要多長時間,後者就表現出了很強的實力。最終的勝者,一定是後者。因為,他的身體協調性好、負擔也輕。前者協調性差、負擔太重。目前的房企,就是如此。別看頭部房企塊頭很大,實際都是肥肉,是容易給企業帶來問題的肥肉。所以,必須通過強身健體,讓企業強壯起來,而不是虛胖起來。因為,房企的“三高”時代已經結束,需要的是健康時代。

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