【19城寫字樓空置率超過30%!比房價下跌更嚴重的事,已經來了?】

作者 | 迷人的X博士

來源 | 觀點

房地產的巨變,輪到了寫字樓。

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19個城市,寫字樓空置率超過30%

密密麻麻的寫字樓,一度被看做是城市活力的象徵。

根據仲量聯行的最新統計,中國的一線城市中,上海的甲級寫字樓總存量已經來到了1454萬平方米,高居榜首。

當然,放眼世界,這個數字並不算多。在仲量聯行的調查里,甲乙級辦公樓市場規模不足50萬平方米的內地城市,超過60%,大約相儅於一座城市內只有5

—8棟現代標准化辦公樓宇。

但在全球范圍內,甲乙級辦公樓市場規模最大的20座城市的體量均值約為2300萬平方米。

從增長空間來看,中國經濟總量前50大城市辦公樓市場仍有超過6000萬平方米的差距,光4座一線城市辦公樓市場總供應缺口就高達3000萬平方米以上。

按理來說,缺口如此之大,中國城市的寫字樓應該是一座難求。但有意思的是,根據仲量聯行的報告:

全國經濟總量前50大城市中,已有17個城市的辦公樓處於“供應過剩”狀態。

在這份最新的報告《應勢開新,重塑格局:2021中國辦公樓市場白皮書》中,仲量聯行透露了一個重要的訊息:

中國41個中心城市里,有19個城市的甲級寫字樓空置率超過了30%。

這意味著,在這些城市中,近1/3的高檔寫字樓,都是空的。

在長春、無錫和南昌等地,甲級寫字樓的空置率,甚至超過了40%!

你很難想象,在中國最具活力的這批城市里,有如此大比例的高檔寫字樓被閑置。

在很多人的腦海中,一線城市的寫字樓里,坐滿了各種金領、白領,燈火通明、晝夜不息。

仲量聯行的數據,刺破了人們心里的幻想。

一線城市的寫字樓,到底經曆了什麼?

2

寫字樓的宿命

同樣的疑問,早在去年就已經滋長。

去年7月8日,戴德梁行發布的報告顯示,受到疫情和新入市項目的影響,北京全市和五大核心商圈甲級寫字樓空置率繼續上揚,達到16.2%和9.9%,分別環比上升2.4和1.9個百分點。

這個數據,創下了此前8年以來的新高峰。

那時候,悲傷不只屬於北京寫字樓。在青島,甲級寫字樓的空置率上升至28.8%,南京甲級寫字樓空置率上升至29.5%。

在上海,陸家嘴、靜安寺以及大虹橋板塊的大部分寫字樓項目,都可以在報價的基礎上打折,或者直接減免部分租金。這樣的情況在前兩年是難以想象的。

更魔幻的是深圳,第一太平戴維斯數據顯示,2019年全年,深圳甲級寫字樓空置率同比增長6.33個百分點,飆升至22.04%,四個一線城市中排名第一!到了2020年一季度,這種態勢更加明顯。

2020年,為促進成交,深圳不少寫字樓甚至推出了“99元/平方米/月特價房”吸引客戶,要知道,這可是在寸土寸金的深圳。中國經營報採訪的一個業內人士稱:

“以前在福田中心區要找2字頭以下的寫字樓很少,現在居然還有99元特價房,我們感覺這房子跟不要錢一樣。”

據世邦魏理仕數據,自2018年三季度起,深圳優質寫字樓的租金就一路向下,再也沒有反彈。

深圳優質寫字樓連續下跌五個季度的情況,只有2008年金融危機的時候出現過。

寫字樓,何以至此?

冰凍三尺非一日之寒。

中心城市寫字樓空置率的高企,不全是疫情的原因。早在疫情之前,這就不是什麼新鮮事。

這是疫情之前,2019年年末各大中心城市甲級寫字樓空置率的數據:

數十個城市中,只有台北、廣州保持在合理范圍內,其余城市的空置率均過高,尤其是二線城市。

最突出的是廣西南寧,達到了驚人的54.3%。這意味著,這個城市有一半多的甲級寫字樓空在那里,造成資源浪費。

此外,西安、蘇州、天津、長沙、重慶、佛山、廈門、沈陽、貴陽等城市,空置率都在30%以上。

是什麼推高了中國中心城市寫字樓的空置率?

綜合來看,主要有兩大原因。

一是供應量太大。以深圳為例,數據顯示,早在2019年,深圳甲級寫字樓存量就達到553萬平方米,同比增長19.3%。其他中心城市,甲級寫字樓的供應也大於實際需求。在6億人月收入不足1000元的當下,高端寫字樓的需求比我們想象的要小。

寫字樓供應量暴增的背後,來源於追求稅收與GDP的動力。

寫字樓物業是城市經濟厚度的關鍵指標,象徵著繁華富庶,夜晚的燈光秀,讓很多人迷戀在虛假的繁榮之中,是地方追求的面子工程。

此外,相比普通住宅,寫字樓交易稅費高。而且,寫字樓還能作為吸引企業前來落戶的籌碼,是地方創收的有效手段。

面子里子都有,各大城市趨之若鶩也就不奇怪了。

二是互聯網的崛起。借用財經韜略的話來說:

互聯網電商極度壓縮了商鋪與寫字樓的需求。

在互聯網時代,很多企業只需要一個小作坊,甚至直接在家,就能實現正常運營。

此外,這些年,受宏觀經濟下行影響,再加上P2P行業暴雷不斷,寫字樓的空置率更加嚴重。

多因歸於一處,甲級寫字樓的命運早已注定。

3

一個新的時代

空置率高企、租金下降、收入滑坡……對寫字樓業主和相關行業來說,這注定是一個令人憂傷的消息。

但在我看來,這不一定意味著經濟的衰退。相反,這也許是時代的進步。

這個問題,可以從兩個方面來看。

其一,寫字樓的發展自有其規律。

商業地產的周期性、各大城市內部發展狀況的差異、產業園辦公和共享辦公的興起,都會對寫字樓的空置率產生影響。但這些,都是隨著市場的波動而起伏的。換言之,等市場行情好起來了,寫字樓的空置率也就降下去了。

其二,如果寫字樓的空置率真的繼續走高,一個新的商業模式必將誕生。

舉一個生活化的例子,早十年前,如果你去逛電子商場,比如中關村的海龍大廈、中關村e世界、鼎好大廈,你會發現,那叫一個人山人海。

那時候,買個手機、買個電器,人們都願意到這些地方去挑挑逛逛。

但現在,你再去看這些電子商場,還有多少人去逛呢?

只要絕大部分商家把陣地轉移到線上,實體辦公樓和商場就會變得越來越難以出租。

用最低的成本賺更多的錢,這符合商業的本質和人性。

城市里的寫字樓越來越多,好處不少,但弊端更多。

例如,大部分寫字樓都身處繁華鬧市,租金必定高昂。這不僅增加了企業的成本,也增加了員工的成本。

你在2環上班,卻住在5環開外,每天通勤時間長達4個小時,就問你心累不心累?

從這個角度來說,寫字樓其實是阻礙了人才的自由流動。

因此,寫字樓空置率的攀升,也許是互聯網辦公時代對傳統辦公模式敲響的警鐘。

這預示著,一個新的時代,正在路上。

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