【樓市調控不能松,給開發企業貸款支持,建議放在三個方面】

來源:譚浩俊微財經

12月3日,中國恒大集團披露了可能無法履行擔保責任的公告。對此,廣東省人民政府當晚約談了中國恒大集團實控人許家印。應恒大地產集團有限公司請求,廣東省人民政府同意向恒大地產集團有限公司派出工作組。隨後,中國人民銀行、銀保監會、證監會、住房和城鄉建設部就恒大問題作出回應。

恒大出現的資金鏈斷裂風險,對整個房地產市場來說,並不算是一件很壞的事。一方面,恒大是影響力比較大的頭部企業,且債務總規模比較大,此時出現風險,可以對整個房地產市場、特別是開發企業敲響警鐘,那就是要管控好風險,要通過多方籌集資金,確保資金鏈不斷裂;另一方面,可以提醒金融機構,在房地產市場面臨新的矛盾和壓力的情況下,需要更加認真細致地研究信貸政策,如何在堅持“房住不炒”定位的基礎上,給予開發企業適度的資金支持。

也許有人會說,此時給開發企業資金支持,就等於樓市調控放松了,這些年的樓市調控成果要毀於一旦了。這個可以放心,在“房住不炒”定位下,樓市調控政策是不可能輕易放松的,否則,不只是樓市調控前功盡棄的問題,也是政府公信力面臨挑戰的問題。我們所說的給予開發企業一定的資金支持,是有條件的,那就是在某些方面給予一定的資金支持。就眼前來看,主要可放在三個方面:

首先,對“保交樓”給予一定的資金支持,要求是,專款專用,不能挪作他用,一旦挪作他用,追究法定代表人、實際控制人的法律責任。要知道,開發企業不同於一般企業,承擔著居民住房的建設功能,多數開發企業手中都有大量正在建設的項目和工程,也已經收取了購房者的首付款。如果不能按期交付,會給購房者心理帶來衝擊和影響,甚至產生社會不穩定因素。因此,必須把“保交樓”作為開發企業的首要任務。考慮到一些開發企業手中資金已經相儅緊張,“保交樓”的資金調度壓力很大。因此,銀行可以依據具體樓盤的實際情況,給予一定的項目貸款。前提是,大樓建成後的資金回籠。必須首先確保這些貸款能償還,而不能用於其他方面。在這樣的情況下,就需要根據項目情況,單獨設立賬戶,用於新增貸款和回籠資金。只有新增項目專項貸款償還結束,多余資金才能用作其他方面。

其二,對部分開發企業償還到期境外融資有困難的,給予專項貸款,也必須專款專用。而企業的收入,除確保“保交樓”專項貸款的優先償還外,其他資金必須用於償還應對境外融資的專項貸款,而不准用於其他方面,以維護企業的對外信譽。而一旦出現這種現象的開發企業,除了爭取銀行支持、加快住房銷售之外,還必須加大資產變現力度,最大限度地出售企業資產,降低債務總規模,降低資產負債率,以確保企業資金鏈不斷裂,確保企業平穩有序運行。

第三,對部分開發企業支付工程款的困難,給予一定的專項貸款支持,也必須專款專用。由於工程款大多涉及農民工工資等,如果不能及時發放,在春節到來之際,就會引發社會不穩定因素,必須確保按時支付。在這樣的情況下,如果開發企業出現缺口,銀行可能給予適度支持,但是,資金除專款專用外,也必須在企業有收入時,及時償還。

至於其他方面的資金,企業必須立足自身,要確保不出現失信等方面的問題發生。因為,在“保交樓”、境外融資兌付、工程款支付等得到銀行支持的情況下,開發企業應當能夠比較好地保證資金鏈不斷裂了。而對於多數開發企業來說,最緊迫的工作,還是要加快資產變現步伐,加大資產出售力度,最大限度地出售資產,回籠資金,滿足各方面的資金需求。如果再像過去一樣死扛房價,死死抓住資產不放,那麼,出現資金鏈斷裂問題,造成新的風險,就要追究企業法定代表人、實際控制人的法律責任。這其中,企業的主要股東和實際控制人,必須把個人的所有財產,包括境外資產都作為償還債務的渠道之一,而不是企業的歸企業,個人的歸個人,那樣,就是企業資產、國有資產的流失,是社會財富的流失,就要嚴厲追究其法律責任。

總之,恒大給所有開發企業都敲響了警鐘,但是,不是所有開發企業都會出現問題。恒大代表著一種現象,但不是房地產市場的整體,恒大更多的還是個案。只要處置得好,是不會出現行業性、系統性風險的。但恒大的教訓一定要吸取,不能任憑風險積聚和爆發。否則,等待企業法定代表人、實際控制人的就是追究法律責任。​​​​

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