【什麼才是樓市的正常狀態？專家... - @陳思進的微博精選

陳思進

2022/01/22 02:49

【什麼才是樓市的正常狀態？專家可不要誤導市場】只有降價售房，才能讓樓市進入真正的正常狀態

來源：譚浩俊微財經

國家統計局日前公布數據顯示，2021年12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續去年四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。同時，當月新房和二手房銷售價格環比上漲的城市數量均有所回升。

對此，相關專家表示，2021年12月份隨著部分調控政策優化調整，特別是房企融資狀況改善，房地產市場逐漸出現底部企穩的特徵。樓市有望在2022年上半年逐漸回歸正常狀態。

實在無法想象，相關專家眼中的“正常狀態”到底是一種怎樣的狀態，現在的狀態不正常嗎？難道不是正在向“正常狀態”過渡的狀態嗎？難道只有房價繼續上漲、樓市繼續火爆、購房者繼續搶購、廣大居民繼續當“房奴”的狀態，才是正常狀態嗎？難道就因為房價漲幅放緩了，有的城市出現下跌了，開發商資金鏈斷裂了，就認為是不正常狀態，就要通過政策調整，讓樓市回到房價上漲的軌道，從而進入到開發商喜歡的節奏，將市場的話語權再次全部交回到開發商手中，而不是廣大居民和開發商共同擁有話語權嗎？

真的如此，市場就算是正常嗎？這樣的格局，房地產市場的風險能夠化解嗎？開發商還會去通過積極銷售房產、變賣資產等化解債務風險、降低資產負債率、縮小債務規模嗎？顯然，相關專家眼中的“正常狀態”，還是站在開發商利益角度考慮問題的，是幫開發商說話，是想讓市場重新回到開發商能夠隨意支配、隨意控制房價、隨意調整企業銷售策略、隨意調戲購房者的狀態。如此，樓市調控也就成為一句空話。

要知道，按照中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，樓市的話語權，更多的應當掌握在購房者手中，由購買力來決定市場需求並決定房價的變動，由購房者來左右開發商的開發強度和開發行為，由廣大居民來影響地方政府在地價問題上的態度。如果繼續讓開發商占有絕對的話語權，那房地產市場就不可能真正進入健康狀態，“房住不炒”定位就難以落實。

也正因為如此，眼下的房地產市場，並非如相關專家所言，是非正常狀態，而是向更正常狀態的過渡階段。而我們所說的更正常狀態，應當是開發商降價售房，並通過降價售房來回籠資金，確保資金鏈不斷裂。在此基礎上，變現一些非主業資產，降低負債率。而不是相關專家的房價繼續回到上漲格局，如果那樣，“房住不炒”定位如何落實，房價過高問題如何解決。更重要的是，一旦房價重回上漲通道，開發商也會繼續捂房扛價，負債規模也會進一步擴大。到時候，會有更多的恒大出現，會出現更多像恒大這樣資金鏈斷裂的企業。到時候，難道繼續放寬信貸政策，讓開發商繼續擴大負債規模嗎？

必須正視的一個問題是，面對恒大出現的風險，管理層適當放寬信貸政策，並不是想放松樓市調控，而只是想幫助開發商渡過難關。可是，從開發商的行為以及行動來看，似乎並沒有充分認識到管理層的善意，有的開發商還在用負債規模擴大進行賭博，賭政策會進一步放寬。在這樣的情況下，管理層在樓市調控政策方面，就一定要更加慎重，切不可給開發商太多想象的空間，而要讓他們打消賭政策的念頭，把重心放到售房回籠資金、變現非主業資產等方面，制定債務規模縮小計劃，明確資產負債率降低目標。沒有制定目標和計劃的，或達不到目標和計劃要求的，金融機構必須堅決切斷其資金供應渠道，倒逼其必須做出改變。

近日，融創通過讓利配股的方式籌集資金，被市場用腳投票，股價出現從未有過的暴跌，說明投資者對房企的信心已經非常非常低，房企的任何一個舉動，都有可能對市場產生很大影響。

在這樣的情況下，如果政策的把控更合理一些，就一定能夠倒逼開發商做出積極改變，而不是依靠政策松綁給開發商新的想象空間。對開發商來說，只能繼續敲打，而不能安撫。安撫開發商，就是鞭打購房者，這是不公平的，也是完全不應當的。

今天的樓市，只有繼續通過政策倒逼開發商降價售房，並禁止地方政府為開發商死扛房價撐腰，甚至不允許開發商降價售房，是十分錯誤的。只有降價售房，才能讓樓市進入真正的正常狀態，也才能重新激活廣大居民的購房意願。否則，樓市真的相儅危險。

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