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【劉曉博:房地產稅,對誰影響最大?】
(文章來源於劉曉博說財經 ,作者劉曉博)

展望未來,到底哪些人需要擔心房地產稅?我認為主要有5類人。

1、擁有很多房子,但流動性都不太好的人。
中國未來的房地產稅率,有很大可能是“階梯稅率”,這有點類似居民用水的階梯水價。

比如北京的階梯水價是:
第一階梯用水量不超過180立方米,水價為每立方米5元;

第二階梯用水量在181-260立方米之間,水價為每立方米7元;

第三階梯用水量為260立方米以上,水價為每立方米9元。

未來的房地產稅率,尤其是住房矛盾比較尖銳的大城市的稅率,很有可能也是這樣。

全球有很多國家、地區沒有在房地產稅上,實施“階梯稅率”——你無論擁有多少房子,都是一個稅率。但鑒於中國是社會主義國家,要全面推進共同富裕,所以出台階梯稅率的幾率偏高。事實上,資本主義制度的國家也有階梯稅率,比如新加坡、韓國等。

在階梯稅率下,如果你的房子非常多,那麼超出N套以上的,繼續持有可能就不劃算了。

換句話說,N套以上房子的房地產稅,很難通過出租轉嫁了。這時候,就需要賣出。
如果你持有的大多是流動性偏差的房子,那麼賣出的難度將大幅增加,最終可能被迫降價甩賣。

在大城市,哪些房子流動性比較差?主要是兩種:一種是老破大,一種是郊區配套差的別墅。

比如180平米以上的大平層,如果樓齡超過25年,而且配套的學位、地鐵、商業資源都不好,並位於城市比較差的區域,那麼想出手就比較困難,只能大幅減價。

至於郊區別墅套人,我們已經聽到了太多的案例,比如深圳東部華僑城的別墅,讓業主血虧千萬。上海崇明島上的別墅,也是多年不漲。一線城市尚且如此,其他城市可想而知。

更要命的是,別墅類房產由於容積率低,占地多,未來房地產稅率可能還會偏高。

2、擁有很多房子,但用途都不大的人。
房子的價值主要是居住。越多的人希望住這類房子,則房子的金融屬性越高。反之,則金融屬性越低。

所以“有用”,尤其是對多數人“有用”是房屋價值的基礎。它好比是10000這個數字里的“1”,有了它後面的“0”才有價值。

很多房子是沒有用的,比如很多文旅盤、康養盤、海景盤。雖然看起來周邊環境不錯,風景也不錯,但就是沒有實際居住價值。

中國人喜歡熱鬧,喜歡人際交往,更喜歡便利的生活。很多文旅小鎮、康養小鎮遠離中心城市,談不上有什麼地鐵、教育配套,商業也非常一般般。甚至連外賣都叫不到,快遞也很難送到。

這種盤,即便再漂亮、房間里再舒適,普通人進去也最多只能住1周,時間長了就受不了。

如果這種盤周邊沒有特別吸引人的風景、物產或者人文資源,估計連短租的遊客都難以找到。

如果大量持有這種房子,一旦開徵房地產稅將非常難受,因為無法轉嫁稅收。

3、房子過於集中在一個大城市的人
房子越多,遇到階梯房地產稅率的可能性就越大。如果房子過於集中在某個特定的大城市,豁免部分房地產稅的幾率就比較低。

比如你在北京有5套住宅,那麼最多有1套免徵,其他的4套估計都要交稅,而且其中1到2套可能稅率還比較高。
但如果你只在某個一線城市有3套房子,另外2套分布在弱二線、或者強三線,則弱二線、強三線城市給你免徵1套房子的可能性就存在。

有讀者問過我:北京有4套住宅和北上廣深各1套住宅,有區別嗎?

恐怕沒有什麼區別。由於一線城市都是住房矛盾尖銳的城市,你獲得更多豁免的機會不大。但如果你把戶籍放在1個城市,社保放在1個城市,這兩個城市都是一線城市,或許能獲得一些優惠。但整體而言,漏洞不會很大。
還有人問:如果我在鶴崗有10套房子,會有階梯房地產稅率嗎?

我的估計是,普通三四五線城市,出台階梯式房地產稅率的可能性不大。即便出台,也會比較寬松。或許將來在鶴崗擁有10套房子,就不會遇到階梯稅率。

整體而言:目前限購的大城市,將來都有可能出台階梯稅率。但可能出台非常嚴厲階梯稅率的,估計也就10來個城市。

4、仍然租房的大城市的裌心階層。
在特大、超大城市仍然租房的裌心階層,有很大幾率感受到房地產稅開徵的壓力。

因為開徵之後,房東會普遍上調房租,希望通過增加房租轉嫁房地產稅。

在大城市申請廉租房、公租房、安居房或者人才房,都有比較高的門檻,往往跟家庭年收入掛鉤。比如在北京申請公租房(大約比市場化房租便宜10%左右),3口及以下家庭年收入不能超過10萬元(含),4口及以上家庭年收入不能超過13萬元。

所謂裌心階層,就是條件超過了申請政策性住房的上限,只能去買共有產權住房或者商品房的,或者在市場上租房子住。如果是後者,必然會遇到房租上漲。

5、人口流失的城市及其居民

在中西部、在東北,有很多人口嚴重流失的中小城市。

下圖就是東北三省所有地市,在過去10年里人口增減幅度。可以看出,有一大半城市10年里流失了超過15%的常住人口。

如果你看小學生人數,流失就更加嚴重。

這些三四五線城市,本身沒有產業競爭力,又遠離大城市的都市圈、城市群。一旦開徵房地產稅,這些城市不但收不到多少錢,反而會產生明顯的擠出效應,加劇人口流失、房屋拋售。

而本來就不缺錢的大城市,尤其是一線城市、強二線城市,反而被逼著收取房地產稅。這些城市的財政只會更加充盈,基礎設施會更好,醫療、教育資源也會更好,變得更加吸引人。

國家固然會加大財政轉移支付的力度,但靠別人支援,總是尷尬的、難度偏大的,不如自己的錢用起來方便。

所以房地產稅開徵之後,可能會加劇城市之間的馬太效應,讓強者恒強、弱者恒弱。

收縮型城市的未來是合並。但合並本身,是第二輪打擊。
比如A市和B市合並後,只能有一個市委市政府所在地,如果都搬到B市的中心區,則A市原來的中心區將降格為普通城區,大量政府消費流失,城區進一步衰落。

最近一段時間,常有民間鼓噪合並某兩個或者三個地級市,其實這是很難操作的一件事。比如有人建議汕頭、潮州、揭陽合並,如果真的合並,並把行政中心設在汕頭中心區,則對潮州和揭陽中心城區的經濟和不動產價值構成較大利空。

原因很簡單:這三個城市里沒有真正的強者,合並不能給“被合並”的城市帶來增量利好。

如果是一個“一線城市”合並旁邊的普通地級市,情況就會完全不同,對雙方都構成利好。

總之,需要擔心房地產稅的主要不是買了房子的人,而是那些沒有買房子的,或者買了很多“錯誤房子”的人。

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